전세 월세 전환 전 체크리스트 — 전환율 계산부터 특약까지

임대차 만기를 앞두고 집주인이 "보증금 좀 줄이고 월세로 바꾸자"고 제안했다면, 그 월세가 적정한지 계산부터 해야 합니다. 동의하기 전에 숫자를 먼저 확인하지 않으면, 매달 수십만 원씩 과도한 부담을 떠안을 수 있습니다.

이 글은 법정 전환율로 적정 월세를 직접 계산하고, 계약서에 꼭 넣어야 할 특약과 흔히 놓치는 관리비 함정까지 정리합니다. 전환 제안을 받은 세입자가 동의 전에 확인할 항목을 순서대로 짚어 봅니다.

한눈에 보기

전환율 계산, 먼저 이 공식부터

전세를 월세로 바꿀 때 적정 월세는 공식으로 나옵니다. 월세 = (기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다.

예를 들어 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 유지하고 나머지 2억 원을 월세로 전환한다면, 법정 전환율 4.5% 기준으로 2억 × 4.5% ÷ 12 = 약 75만 원이 적정 월세입니다. 집주인이 이보다 높은 금액을 제시했다면 법정 상한을 초과한 것이고, 계약갱신청구권을 행사한 경우 초과분은 주택임대차보호법상 무효입니다.

한국부동산원 전월세전환 계산기에서 보증금과 월세를 입력하면 전환율이 상한 이내인지 바로 확인할 수 있습니다. 직접 계산이 번거롭다면 이 계산기를 먼저 돌려 보세요.

🔗 한국부동산원 전월세전환 계산기

그런데 계산이 맞더라도, 전환에 동의할지 말지는 별개 문제입니다. 내 상황에서 전환이 실제로 유리한지 따져 봐야 합니다.

전환하면 진짜 손해인가, 유리한가

전세에서 월세로 바뀌면 매달 고정 지출이 생깁니다. 이때 핵심 판단 기준은 전환율과 내 자금 운용 수익률의 비교입니다.

돌려받은 보증금을 예금에 넣어서 연 3% 이자를 받을 수 있다면, 전환율 4.5%로 월세를 내는 건 연 1.5%p만큼 손해입니다. 반대로, 돌려받은 보증금으로 연 4.5% 이상 수익을 낼 수 있거나 전세대출 이자를 갚는 데 쓴다면 오히려 부담이 줄 수도 있습니다.

단순히 "월세가 생기니까 손해"라고 단정하기보다, 돌려받는 보증금을 어디에 쓸 수 있는지부터 따져 보는 게 정확합니다. 유불리를 확인했다면, 다음은 실제 전환 절차를 챙길 차례입니다.

전환 절차 4단계

여기서 가장 중요한 건 3단계 특약입니다. 특약을 빠뜨리면 나중에 관리비 분쟁이나 보증금 반환 문제로 이어질 수 있습니다.

계약서 특약, 이것만은 꼭 넣으세요

전환 계약에서 특약을 빠뜨리면 분쟁 가능성이 크게 올라갑니다. 최소한 아래 항목은 계약서에 명시하는 게 좋습니다.

관리비 함정 — 월세 외 숨은 부담

전세에서 월세로 바뀌면 월세만 생기는 게 아닙니다. 기존 계약에서 명확히 정해지지 않았던 관리비·공과금 항목이, 월세 계약을 새로 쓰면서 별도 청구로 명시되는 경우가 많습니다.

관리비, 수도, 가스, 인터넷 등이 기존에 포함이었는지 별도였는지 반드시 확인하세요. 한국부동산원 기준으로 관리비·공과금은 법정 전환율 계산에 포함되지 않기 때문에, 이 부분을 간과하면 실제 월 부담이 예상보다 20~30% 늘어날 수 있습니다.

이런 비용까지 포함한 총 월 부담을 계산해야 전환이 정말 감당 가능한지 판단할 수 있습니다.

이런 경우 전환을 거부하는 게 나을 수 있습니다

모든 전환 제안을 수락할 필요는 없습니다. 계약갱신청구권을 행사하면 기존 전세 조건 유지가 원칙이고, 세입자 동의 없이는 월세 전환이 불가능합니다.

아래 상황이라면 전환 거부를 먼저 검토해 보세요.

• 돌려받을 보증금의 운용 수익이 전환율(4.5%)보다 낮은 경우
• 관리비가 별도 청구로 바뀌면서 총 월 부담이 크게 늘어나는 경우
• 갱신 기간(2년) 이후 재계약 불확실성이 큰 경우
• 임대인이 법정 전환율을 초과하는 월세를 제시하는 경우

법정 전환율 vs 시장 전환율 — 차이 이해하기

법정 전환율(현재 약 4.5%)은 갱신청구권 행사 시 적용되는 상한입니다. 하지만 시장에서 실제로 거래되는 전환율은 지역과 시세에 따라 6% 이상인 경우도 있습니다.

갱신청구권을 쓰지 않고 새로 계약하는 경우에는 법정 전환율이 아니라 시장 전환율로 협의하게 됩니다. 갱신청구권 행사 여부에 따라 적용되는 전환율이 달라지니, 이 차이를 먼저 파악하고 협상에 들어가세요.

마무리 — 동의 전에 확인할 3가지

전세에서 월세로의 전환은 세입자의 동의가 있어야만 가능합니다. 동의 전에 이 세 가지를 꼭 확인하세요.

첫째, 한국부동산원 계산기로 제시된 월세가 법정 전환율 4.5% 이내인지 직접 계산합니다. 둘째, 관리비·공과금 별도 청구 항목을 서면으로 받아 총 월 부담을 파악합니다. 셋째, 계약서에 전환율 근거, 관리비 범위, 보증금 반환 조건을 특약으로 넣고 확정일자를 받습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 전환율 6%로 월세를 제안하면 어떻게 하나요?

갱신청구권을 행사한 상태라면 법정 전환율 상한(현재 약 4.5%)을 초과하는 부분은 무효입니다. 한국부동산원 계산기 결과를 근거로 적정 월세를 역산해 제시하고, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 전세대출이 있는데 월세로 전환하면 대출은 어떻게 되나요?

보증금이 줄면 전세대출 한도도 조정됩니다. 전환 전에 대출 은행에 보증금 변경 사실을 알리고, 대출 연장이나 일부 상환 조건을 미리 확인하는 게 좋습니다. 은행마다 처리 방식이 다를 수 있으니 개별 상담이 필요합니다.

Q. 월세로 바꾸면 월세 세액공제를 받을 수 있나요?

총급여 기준과 주택 조건을 충족하면 월세 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 다만 전세일 때 받던 전세대출 이자 소득공제와 비교해서 어느 쪽이 유리한지는 소득 수준과 월세 금액에 따라 달라지므로, 전환 전에 양쪽을 비교해 보세요.

Q. 갱신청구권 없이 새로 계약하면 전환율 상한이 적용되나요?

갱신청구권을 행사하지 않는 새 계약에서는 법정 전환율 상한이 적용되지 않습니다. 이 경우 시장 전환율로 자유롭게 협의하게 되며, 지역에 따라 법정율보다 높은 전환율이 적용될 수 있습니다.

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